和丁芳第一次见面是在9月1日“上海设计周”现场，她正在展会现场代表东原参加一场主题论坛，名为《空间向左内容向右——活力社区塑造法则》。作为地产界的时尚宠儿——东原旗下的“原聚场”也在此次“上海设计周”上展示亮相，现场赚足了眼球，吸引了5000＋到访者在展台前打卡留言。

“通过场景设计和社群内容创造有温度的社区空间”的原聚场从2017年6月在重庆东原D7首个实验项目落地后，1年多时间已经在全国4个城市落地生根。

长江商学院文创+2期学员丁芳身兼数职，东原集团副总裁、运营发展中心总经理、研发设计中心总经理，从地产开发运营管理到产品研发打造，细到项目体验区开放工艺标准，她都会参与其中，因此工作异常繁忙。

“一年一大半时间都在各个城市跑项目，每个项目从拿地后的运营启动到最后交付，都要去三到四次。每次还会去周边项目看看，分析了解市场和竞品的情况。我们的研发执行及项目营造呈现的关键都是在项目执行的现场，每一个项目上都希望有进步。” 设计及运营管理团队在丁芳的带领下捷报频频，将中国年度建筑大奖、德国红点设计大奖、意大利A Design、韩国K design awards等多项国内外大奖收入囊中。

在一个初秋的中午，乐居财经在东原总部终于逮到了她一个小时的宝贵时间，深入探讨了东原的产品系以及房地产行业匠心品质方面的思考。

建筑设计出身的丁芳，骨子里自带女性的柔软细腻和理工科的严密逻辑性，加上东原集团董事长罗韶颖也是一位地产圈公认的女神，因此，东原的产品带着暖心的温度，有颜有料有趣。丁芳用“37度的关怀”来概括东原的产品特点。

东原两大产品品牌线“印系”和“阅系”，将37℃融入到极致。两大产品线侧重的设计力和社区力，恰恰是站在业主角度最温暖、最根本的追求。

在丁芳看来，住房发展到现在这个阶段，业主选房早已不仅仅局限于房屋户型功能、外部景观等，他们开始寻求更为与自我价值产生链接的产品和服务，也将更有意愿参与社群活动和社区的共建。

以“印系”为例，无论是厨房、客厅、餐厅打通后的起居空间的融合，还是户内空间的色彩体系升级、视觉体系升级，以及印象十二景中对于业主情绪的限定性关注，背后所蕴藏的人文解读，都来自于东原客研和产品团队对目标业主的解读。

同样的产品价值逻辑也沿用到了“阅系”产品。据悉，东原“阅系”有一个未来生活实验室，成员由东原业主、目标业主以及跨界专家组成。这些智库成员会定期开展不同课题的头脑风暴，为的是借此了解和洞察目标业主群体对居住空间的需求，从而带给研发灵感和思路，进行产品创新。

“阅系”的百变社区场景库包括童梦童享、社区市集、社区园地、手工作坊等。东原想通过这些场景库的落地，让业主居住在东原，可以更多的与小区环境、邻居有互动和交流。东原的初衷，是想通过社区场景的打造，鼓励业主走出家门，共创共建美好社区。

无论是“印系”侧重设计力，还是“阅系”偏重的社区力，都可以看到东原产品团队，从产品到社区、邻里为业主做出的创新和落地，正是37℃东原主张下的思考。

▲ 东原集团副总裁、运营发展中心总经理

研发设计中心总经理丁芳

但37℃的内涵不只是对产品的专注，还包括童梦童享、原聚场在内的37℃的社区运营，以及37℃的服务。

作为全国首个儿童社区标准制定者，东原基于社区儿童生活的游戏场景营造做出了“童梦童享”，经历了6年的成熟演进，这个业界标杆目前已升级到3.0体系，并成为东原在地产界差异化竞争的品牌亮点。

根据孩子生理及心理游玩喜好，童梦童享3.0版，更科学的规划了模块，生成五大产品系列：东东马系列、盒子系列、地景系列、爬网系列、室内乐园系列，在固化的场地中介入人的活动，让空间动起来、有趣起来。童梦童享还希望，小业主不仅在这里可以玩，还可以在玩中学习。

2018年童梦童享创想季第一季，吸引20万人群关注，以后这个活动也会每年一季延续下去。

有了这么多备受称赞的硬件和软品牌，37℃东原还不满足。

丁芳介绍，基于社区存量空间改造以及社区文化生活升级的痛点，东原在调研了百余组家庭，并对国内外做社区存量空间改造，及社群运营的相关优秀案例研究后，在2017年6月底，结合自己的基因，打造了首个国内社区实体社群运营空间——原聚场。

东原希望通过打造这个专注社区人与人之间的链接，与业主建立更自然更亲近也更长久的关系，不仅让业主感受到东原的37℃，还希望业主之间能传递37℃。

一年以来，原聚场在线上已经孵化出多个不同主题的社群，比如二手物件、咖啡、电影等等，加上线下空间的落地，为业主的兴趣爱好找到更多出口。

有几组数据可以感受到业主对原聚场的认可：原聚场在重庆、杭州、昆明、武汉4个城市，5个项目57个社群，为业主定制输出了700余次主题活动。带动8万余名业主参与到社区文化生活，还挖掘出30余个业主KOL，共创10余项优质用户内容。与此同时，原聚场与100余个外部资源形成内容共创合作，为业主带入生活美学、戏剧艺术、亲子互动3大品类。

今年下半年，西安、南京、成都将会有原聚场落地，而重庆的原聚场也会逐步增加。

“有趣的灵魂总会相遇”，丁芳认为，“人”是社群核心，“场”是活动承载平台。以原聚场为代表，是社区内打造的开放、有温度、多功能的社群基地；“同好”是每个参与者的兴趣爱好的出发点；“文化纽带”是东原独有的社群运营理念，它像一根隐形的绳索，通过情感与价值观的契合，把社群与社区紧密连接在一起。而37℃东原，像通过这一系列链条，让业主感受到如沐春风般的社区运营商。

东原主打的“印”和“阅”两大IP产品品牌是绕不开的话题。丁芳介绍主打匠心艺境的“印”系列，是面向那些人生阅历丰富、自我认知清晰且有消费能力的高知中富人群设计；“阅”系列主打面向80后、90后为主的城市中坚消费层，充满个性，以自我为中心。

重庆，印长江一度成为城市人居标杆之作，声名远扬，售价也远远甩开周边竞品楼盘一个身段。怎么做到的？丁芳透露，在这些标杆之作中，东原花了很大的心血，比方说样板间的装修风格不对，全部换掉重做，细致到每个空间客户视线的管理。这个高端产品系，接下来很快落地上海、南京等区域。

东原两大产品系有没有统一标准？“会对其相关配套内容，有一定标准指引，更注重因地制宜，站在区域环境、微观环境，及产品所在的占位、竞品的表现力上去定义它，并没有统一的风格形式与表现。”

世上本无路，走的人多了，便成了路。在丁芳看来，不会特别去定义一个产品项目的风格与标准，它只是作为一座城市的建筑而存在。她以苏州千浔项目为例，之前没有一套约定好的打法，而是在不断的磨合和空间整合的过程中，让这个项目以自己的形式表现出来，和苏州这座城市融合，正因如此，该项目获得了不少设计奖项。

另外，东原对项目体验区非常重视，给出了内容模块的标准，相应有40多项，包括前场空间、售楼处及后场空间的内容定义与要求，同时强调这些模块之间的逻辑关系与体验场景营造与管理。

未来东原产品发力点在哪里？丁芳认为，软硬兼施。

软性服务方面，东原在基于客户体验理念上，不断进行创新及尝试，多个子品牌交叉，形成业态网络，最终创造客户粘性。多年来，东原一直坚守客户逻辑，社区运营理念也经历了一次又一次迭代升级，从早期的1.0时代“靠沟通吃饭”，到2.0时代的“让连接发生”，实现了社区内人与人之间更有质量的连接，探索了关于社区运营的方法论——关注人（需求）、家庭（痛点）、空间（颜值和功能）。

硬性的工程上，东原制定出的“磐石计划”，逐渐成为东原产品工程营建体系的“第一竞争力”。“磐石计划”秉承“提升东原产品实现能力”的核心理念，不只从管理体系及技术标准方面，还从组织体系、工程师文化价值观等模块体系方面系统提升东原产品实现力。

在磐石计划践行的两年中，由瑞捷咨询公司、平大咨询公司共同提供的评估报告中显示：“东原集团工程指标超过地产行业前20强平均线3个百分点。” 让东原集团产品质量已提前达成磐石计划初始设定的行业对标目标，而在磐石计划中三层会验成为品质把控的重要环节，即邀请设计、客服、物业、成本、营销各职能进行一次全面品质检查，从多方换位思考，反复打磨考究客户需求，针对使用功能、施工质量、成本优化、价值提升等方面进行综合全面检查验收，在产品建造过程中提前反馈问题，及时整改，反复推敲，只为完美交付。

目前，东原地产住宅整体满意度高达82%，远超行业均值70%，已步入业内优良水平。东原的高品质住宅产品也受到市场客户的青睐，普遍比周边楼盘高出10%以上。

“客户才是最好的评委。”丁芳把东原产品是否做得成功，交给了客户来判定。

▲ 丁芳与乐居财经记者沙文蓉

 

 以下为乐居财经与丁芳的对话精选 

乐居财经：在产品创新上做了哪些尝试？

丁芳：强调客户生活场景营造与运营，追求生活本源，通过童梦童享、优度优家、原聚场等子品牌进行交叉，形成生态网络，创造客户粘贴度，实质也是我们通过社区运营，让业主客户感受到生活的本源与乐趣。儿童、老人、还有忙于工作的家庭主要成员，这几类人的行为会让不同的子品牌之间内容产生交叉和传接，把社区业主联系在一起，同时，我们会进行沟通交流，以便进一步改进和创新工作。

乐居财经：如何平衡成本、利润、品质、速度的问题？

丁芳：因为东原的发展速度较快，我们对印系列和阅系列的要求本身有一些区别，我们通常对“阅”系列产品周转要求较高。我们提速是指更多的做专业整合，比如说市场、客研和设计，要在前端更高效的来协同工作，而不是常见的串联的工作输入输出模式。

另外我们较关注现金流，开盘后的销售速度和现金回款的速度要求比较高。我们整体大运营口是靠经营加杠杆，如何在开盘后更快地回流现金，保证收款的效率，对此我们是有要求的，但在交付节点上，我们对客户满意度要求很高，因此交付品质上有很高要求和标准。

乐居财经：您有没有印象特别深刻的案例故事给我们讲一下？

丁芳：我拿苏州千浔项目来举例吧，该项目相对有点遗憾的是项目面市时点苏州市场处于回调期，项目的销售流速收到较大影响，但这个项目反响很强烈，在区域同行业内处于领先地位，在项目产品前期策划阶段，我们邀请到全国有名的建筑师来参与，整个项目团队在新工艺性要求实现的过程中，克服了很多困难。另外项目从开始阶段，我们就把建筑、室内、景观三个不同专业大咖整合在一起，三位大咖经常一起开会讨论每个空间场景的关系。后来这个项目产品设计管理过程的很多经验，我们在更多的项目上进行了应用。

乐居财经：您带领的研发团队多少人？每年动员投入到产品研发上面的费用大概多少？

丁芳：集团加上城市公司研发团队全部加在一起人120人左右，集团研发团队18人左右。专项研发费用不固定，我们很多是跟项目相结合的，比较推崇的方式是不做纯研究，在研究过程中就马上找项目去落地打板，进入项目的费用了。比如说精装修的打板，最近在武汉做了一系列的打板，这些打板都可以转化为实际销售，因此它也不会占用特别的研发费用。

乐居财经：您觉得房地产发展未来是什么趋势？

丁芳：我认为房地产发展要建立在了解国家宏观政策及经济发展变化基础之上，包括国家的人口结构的变化及新消费的产生，国家很多宏观经济政策是鼓励一些新行业的发展，这些与整个中国经济和购买力的成长是相关的。作为房地产行业，要密切关注政策动向。未来消费者居住只是最基本的一个需求，一定会有基于这个基本需求之上的更多的需求产生，这才是新消费。

乐居财经：那您如何去捕获新消费？

丁芳：我认为房地产企业最大的优势就是与客户的距离最近，从家这个原点出发，社区是最接近第一消费场景，或称第一连接场景。房地产行业在建造运营管理中，我认为是能力最强的一群人在做。他们是资源整合者，始终在整合政府、咨询机构、建造机构等相关资源。

乐居财经：您平时喜欢看什么类型的书籍？有什么兴趣爱好？

丁芳： 我喜欢看的书很杂，最近虚构类看的较少，非虚构类涉及的会更多。经历过中欧、长江两大国内顶尖管理学院的系统化管理教育和培训，而且一直在管理岗位上工作，因此管理类方面的书籍看得也很多。近两年还比较喜欢读一些科普类、历史类相关书籍。前几天团队让我分享一下半年书单，我推荐了这么几本：《思考，快与慢》、《现实不似你所见》、《规模》、《为食物辩护》、《刷新：重新发现商业与未来》。

除了工作，旅行、跑步、看剧，我都喜欢。我喜欢看音乐剧、话剧，这些爱好和我工作有一定相互影响。还喜欢和跨行业的人士去沟通交流，我认为地产行业未来它一定更多的和社会连接，跟新的消费类别、甚至是一些新的科技趋势、商业模式相连接，那宽广的知识领域和兴趣爱好也会帮助我去捕捉不同行业的创新思维和商业模式，反哺工作上的思考和进步。

作者 | 乐居财经 沙文蓉 吕秀伦

编辑 | 乐居财经 陈晨