EMBA学员 | 23期张家鹏：四岁睿意德上市，你看好吗？

长江EMBA23期 · RET睿意德董事长 张家鹏

 

从创业到启动新三板上市，商业地产全程服务商RET睿意德仅仅用了三年时间，如果顺利，上市的雄心将在睿意德刚满四岁完成。与此同时进行的，还有睿意德正在孵化的三个互联网产品，这将成为他们未来互联网运作的利器。

 

 

“6个人” “50人” “550人”

 

 

曾在戴德梁行工作10年之久的张家鹏最终选择创业了，离开前他曾是戴德梁行最年轻的中国籍高管。

 

 

张家鹏，现任RET睿意德董事长，亦是睿意德的主要创办人，他最近频繁打飞的飞往成都、上海等多地分公司参与年会，分享一年的成果，激励员工来年斗志。截至目前，睿意德实现了8000万方的服务面积，客户覆盖地产百强企业的逾70% ，员工规模扩充至550余人，这是睿意德刚成立时原始团队的10倍。

 

与喜欢的人一起做喜欢的事，以更深度的专业为客户创值并获得尊重。这是张家鹏及一众老同事建立睿意德的初心。2012年，用融资得来的1500万，他与原戴德梁行50余人一起创办了RET睿意德。他们没有用太多的时间去适应摸索市场，而是做了一个违背常理的决定：同步开设4家分公司，睿意德在北京、成都、郑州、沈阳开始设点展开布局。

 

19岁就开始向亲戚借钱自己开了一家体育用品店的张家鹏在人生中的第二次创业突破了更大的思维局限性。

 

商业代理行业大部分是靠封锁信息去赚钱的，谈到一半的时候就停了，再谈就要给钱，这是通常的逻辑。在睿意德内部，“无边界的组织"概念被提出，他们认为一个组织的存在有三个圈，第一圈是睿意德自己，第二层圈是与睿意德相关的客户，第三是知道你的人。最里圈的人是靠外面两圈的人打赏并活着的，需要打破自己固有的边界。

 

基于这种想法，睿意德做了“中国商业地产指数”，通过中商指数把市场的脉搏给行业做分享，联合德勤、奥雅纳、北京大学等知名机构联合研究并发布报告，为行业预见趋势。

 

“有人会问，你把趋势和成果公开了，还有会有人找你做顾问吗？实际上我们解决的是趋势落地到项目的关系，这是我们的价值。”张家鹏说。

 

实际上，睿意德创业的时候并不是一个好时机，相比成熟的商业地产服务公司，睿意德起步较晚，五大行早已占领市场，市场开始走冷，睿意德又凭什么去在已经被分食的市场区获得一杯羹？

 

“但凡以钱为导向的公司都不会注重人，因为人意味着成本。所以一个公司的文化很重要。”张家鹏如是说，睿意德对“人”极为重视，视公司为员工成长与收获的平台，很快聚得更多志同道合的人，规模实现快速发展，如今业务已遍及中国逾100多个城市。“我是你的睿意德”，极力助推同事成长，最大化向同事分享是睿意德快速拓展的原因之一。

 

在创办睿意德之初，一个五年计划清晰呈现，睿意德计划用5年时间实现公司上市，2015年7月，睿意德的五年计划提前了，正式启动新三板上市。张家鹏预估，最迟2016年8月，睿意德将实现新三板上市，这对于创业不到4年的睿意德来说，颇具意义。

 

 

商业地产的互联网思维

 

 

目前，睿意德估值十个亿， 张家鹏和他的团队正在扩大这个数值。与上市计划同步进行的，还有睿意德正在孵化的三个互联网产品，乐铺、中商数据、云猫智管，这将是未来睿意德互联网化运作的重要武器。

 

张家鹏在一年以前就开始深度关注互联网领域，并思考互联网对睿意德转型的意义，睿意德也开始尝试入股一些互联网产品。目前，乐铺已经有了落地的成果。

 

张家鹏道出了做乐铺的初衷，“现在商铺租赁有几个痛点，找店的时间平均是长达两个月，第二是面积浪费，比如想找150平米的铺面，但是没办法那么精确，很多时候铺面大了，坪效就没那么高。第三，街铺70%是亏损的，很大原因是由于选址决策无数据支持。我们希望重构租赁关系，让开店更简单愉悦。”目前，乐铺在北京已经开始试点，经过前期的4万套商铺信息获取，乐铺的商铺基数构建已经足够强大。

 

通俗点讲，乐铺的模式其实就是一个商铺Uber，通过乐铺手机APP，就能看到这4万套商铺的动态，服务于开店的人。在这中间，乐铺会做信息的收集与精确核实，让找店的人直呼业主，乐铺不在中间做任何的中介，“去中介化”，随着模式的成熟建立，后期会在金融服务板块做增值服务收费，以实现盈利转换。

 

张家鹏透露，乐铺是睿意德的一个长期且宏大的计划，目前先把模式跑顺，若乐铺启动，会从北京直接同时落地到很多城市，会是10到20个城市同步启动的规模。

 

中商数据则是睿意德投资构建的一个强大数据平台，定位为“线下大数据银行”，为开发商和零售商服务，用数据化的方法去做轻咨询，云猫智管则基于强大的数据支撑，获取商场流量监控服务于商业运营管理以实现精准营销，所以商业的核心在经历数据之后它会带来另一个改变叫做：从经营自己到经营对手。

 

“商业是一个大的流量入口，就像微信一样，你进入可以去逛京东获得使用嘀嘀打车，所以要与店面连接起来，才能引导消费者，而不连接起来，很难实现差异化，云猫智管在这个时候的作用就凸显了。”张家鹏解释。

 

“商业的本质就是一个人格的形象，以人格的形象去跟消费者沟通，人和人的关系本质是价值观的共鸣。”从经营自己到经营对手，从前台到后台，所以连接式的运营，链接对手，链接客户，链接文化，去实现新的运营，把商场当成一个超级APP，成为消费者进入的入口，连接无限可能。

 

“线上可以打破区域的隔离，如果在成都运营实体商场，客源仅局限在成都，但如果是一家在成都的线上企业，理论上可以在全国范围实现获客。”这是张家鹏所看好的互联网的优势，这也是睿意德迅速在互联网领域做出的快速抉择。

 

睿意德正在突破创业商业顾问的服务模式，传统的商业地产代理服务显得太“重”，睿意德正试图利用互联网工具努力变“轻”，并形成自己的竞争力，在张家鹏的预计中，睿意德互联网产品板块的规模未来不会小于传统咨询服务。

 

 

Q&A：

 

 

问：五大行早已占领市场，2012年出来创业做商业地产服务可能都已经很晚了，睿意德是如何实现快速布局的？

 

张家鹏：实际上我创业是不踩点的，因为你立志做一家长远的企业，无论起点在哪里，最终该经历的困难都会经历。远见是很关键的，要看的远，走得稳，做一个决定前要有足够长的时候去想。当时创办睿意德的时候环境还是比较有挑战的，直面五大行的竞争，2012年房地产市场也并不是那么好。曾经在上海接受采访，媒体问我你有什么样的自信能在上海市场去竞争？我说，如果你自认为自己是个好厨师的话，尝谁家的菜都有改善的空间，睿意德对自己的专业还足够自信，我们也就不担心竞争。两年多后的现在，睿意德已经是上海商业地产顾问行业服务规模最大的公司，上海的金融街地王、泛海南京路、益丰外滩源等知名项目都是在与睿意德合作。

 

 

问：RET睿意德在2016年预计上市传统的资讯顾问板块，为什么选择仅上市这个板块？对于其他板块的推进计划是如何构想的？

 

张家鹏：首先，传统顾问板块的深度在接下来会有极大的拓展。以往顾问公司服务的都是新项目，但未来一定是存量项目越来越多。那么服务公司的业务就从定位转向体检，从解决方案变成日常的数据报告和咨询。另一方面，原来的顾问都是从选地、拿地、定位、招商就开始进行前期服务；但是在未来的运营中，顾问公司将在数据方面提供咨询服务。睿意德未来将把所有的业务板块用互联网的方法去运作。今年睿意德就在做与互联网相结合的招商产品，而云猫智管是基于运营的商业互联网平台，这些板块的规模未来都不会小于睿意德。

 

 

问：地产服务机构区别于房地产开发商，有实体支撑。服务机构上市以什么为核心竞争力？

 

张家鹏：模式、能力和人。轻资产的公司上市估值都会很高，举例来说，彩生活上市了，它是一家物业管理公司，营业收入大概6、7亿，估值也超过150亿港币；实体反之，在香港100亿收入的地产公司，市值为对折。其次，轻资产的公司固定成本相对较低，轻资产公司的核心竞争实力在于的看不见的东西，包括知识、流程、数据等，而这一切是驱动可见资产价值的根本。开发商拿一块地，选对就可能比较快实现高利润，但轻资产团队则永远不存在这种情况，其要无时无刻的不停止思考如何创新和精进。